전세사기 위험도 체크리스트
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 항목들을 체크하고, 위험도를 평가하세요. 깡통전세 판별과 전세보증보험 가입 조건도 확인할 수 있습니다.
등기부등본 확인
가중치 10등기부등본을 발급받아 근저당, 가압류, 가처분 등을 확인했나요?
집주인 본인 확인
가중치 9등기부등본상 소유자와 계약 상대방이 동일인인지 신분증으로 확인했나요?
시세 대비 전세가율 확인
가중치 9해당 물건의 매매 시세 대비 전세가율이 적정한가요? (70% 이하 권장)
전세보증보험 가입 가능 여부
가중치 8전세보증보험(HUG, SGI) 가입이 가능한 물건인가요?
공인중개사 통한 계약
가중치 6정식 등록된 공인중개사를 통해 계약을 진행하나요?
선순위 채권 확인
가중치 9해당 물건에 선순위 근저당이나 임차인이 있는지 확인했나요?
갭투자 매물 여부 확인
가중치 8최근 매매 이력을 확인하여 갭투자 매물인지 점검했나요?
임대인 세금 체납 여부
가중치 7임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인했나요?
확정일자 받기
가중치 8계약서에 확정일자를 받았거나 받을 예정인가요?
전입신고 즉시 가능
가중치 8입주 후 즉시 전입신고가 가능한 물건인가요?
특약사항 확인
가중치 5계약서 특약에 보증금 반환 관련 조항을 포함했나요?
건축물대장 위반 확인
가중치 6건축물대장을 확인하여 불법 건축이나 용도 변경이 없는지 점검했나요?
평가 결과
위험 요소가 다수 발견되었습니다. 전문가 상담을 권장합니다.
체크 결과, 이렇게 해석하세요
위험 신호별 의미
- 전세가율(전세금 ÷ 매매가) 80% 이상: 집값이 조금만 내려도 보증금 전액 회수가 어려워지는 '깡통전세' 위험 구간입니다. 70% 이하가 상대적으로 안전합니다.
- 선순위 근저당 존재: 경매 시 근저당권자가 먼저 배당받습니다. '근저당 채권최고액 + 내 보증금'이 매매가의 70~80%를 넘으면 내 보증금 일부가 못 받는 돈이 될 수 있습니다.
- 임대인 세금 체납: 국세·지방세는 임차인 보증금보다 우선 배당될 수 있습니다. 계약 전 임대인 동의를 받아 미납국세 열람을 신청하거나, 국세완납증명을 요구하세요.
결과가 '위험'으로 나왔다면
1. 계약 전이라면: 보증금 감액·월세 전환을 협상하거나 계약을 재고하세요. HUG·SGI 전세보증보험 가입이 거절되는 매물은 시장이 이미 위험하다고 판단한 물건입니다. 2. 계약을 진행한다면: 전입신고 + 확정일자를 잔금 당일 처리하고(대항력은 다음 날 0시 발생), 잔금일에 등기부등본을 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인하세요. 3. 이미 거주 중이라면: 보증보험 가입 가능 여부를 지금이라도 확인하고, 만기 6개월~2개월 전 갱신거절 통지 기한을 놓치지 마세요.
이 도구의 판정은 공개 정보 기반의 참고용입니다. 최종 판단 전에 등기부등본 원본과 공인중개사·법률 전문가의 확인을 거치세요.
자주 묻는 질문
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근거 자료 및 출처
콘텐츠 최종 검토: 2026-08-22